韓國官方住居實態調查顯示,2024年全國房價所得比(PIR)為6.3倍,首爾高達8.7倍;全國自有居住率則從2014年的53.6%回升到2024年的58.4%。首都圈壓力尤其大——這篇要看的是,韓國怎麼把第三空間做成「聚落」,而不只是單點空間,以及這個模式正在付出什麼代價。

韓國的特徵:最像聚落化的第三空間生態

跟台灣的地方創生工作站、日本的空屋活化比,韓國的第三空間生態最具「聚落化」特徵。HEYGROUND直接把自己定義為超越共享辦公室的「community office」,在聖水洞社會創業谷經營兩個據點,服務超過100個影響力導向組織、1,000多位changemakers。Root Impact則把任務定義為打造影響力生態系、區域型影響社群與永續城市議題協作——韓國不只是有空間,而是用空間去做組織密度、人才流動與主題生態系的累積。

代表案例:聖水社會創業谷

聖水洞原本是舊工廠與物流倉庫聚集地,退出後由社會創新者跟社會創業接手延續空間生命。這裡不是單一商業模式,而是辦公、零售、活動、投資與社群疊加出來的聚落效應——但Root Impact自己也承認,這個成功案例正同時遭遇地價上升與仕紳化壓力,跟早期進駐的社創組織正在被排擠。

韓國的風險:成功案例最容易被地價反噬

這是三地裡最鮮明的對比:台灣的風險是計畫型補助過短、空間營運財務脆弱;日本的風險是空有存量但位置與機能不對接;韓國的風險則是成功聚落迅速仕紳化,排擠掉當初讓這裡變得有趣的那批人。聚落效應越強,地價漲得越快,越容易把自己的根基推走。

給想切入這塊的人的兩個機會

ESG地方共創基地。作為企業與地方社創的媒合器,提供議題工作坊、問題定義、PoC場域與成果展示——韓國企業對ESG跟社會創業生態系的接受度已經很成熟,這是可以直接對接的商業模式。

社會創業社群住宅。把微型居住跟共用客廳、廚房、會議室綁在一起,降低都市獨居成本與孤立感——對應韓國家戶規模縮小跟社會創業者需要低成本落腳點的雙重需求。

接下來我們會回頭看台灣——這次不是簽證或房價,而是全台各地那些用戶外生活、產業文化、社會實踐三種驅動力串起來的地方入口,除了共居,還有哪些讓人願意留下來的地方。