2023년 일본의 총 주택 수는 6,504.7만 호에 달해 2018년 대비 4.2% 증가했다. 빈집은 900.2만 호, 공가율 13.8%. 하지만 자가 보유율은 2013년 61.9%에서 2023년 60.9%로 완만히 하락했고, 도쿄도 전체는 44.7%, 도심 23구는 겨우 41.0%에 불과하다. 이것이 "평균의 함정"이다——일본은 집이 부족한 게 아니라, 적절한 집・적절한 입지・감당 가능한 형태가 서로 맞지 않는 것이다. 바로 이 지점에 제3공간이 끼어들 여지가 있다.
일본의 강점: 성숙한 공간 재활용 문화
대만이나 한국과 비교하면 일본의 가장 큰 강점은 사회가 이미 "공간 전환"에 익숙하다는 점이다. HAGISO는 68년 된 목조 아파트를 카페・갤러리・게스트하우스 프런트・일상적인 살롱을 겸한 "최소 문화복합시설"로 개조했다. BONUS TRACK은 시모키타자와 철도 지하화와 도시재개발 과정에서 탄생해, 개성 있는 매장과 문화 이벤트를 흡수하는 거리 단위의 창업・문화 거점이 됐다. 도쿄도의 INCU Tokyo는 한발 더 나아가 민간 제3공간을 도시 혁신 인프라 자체에 편입시킨다——단순히 책상을 빌려주는 코워킹이 아니다.
대표 사례: Impact HUB Tokyo
Impact HUB Tokyo는 커뮤니티형 코워킹과 도시 혁신 거점을 결합한 모델로 운영된다——코워킹, 카페, 테마별 이벤트, 프로그램 설계를 통해 창업가, 엔지니어, 예술가, 국제 네트워크를 연결하며, 도쿄도 자체의 INCU Tokyo 인터뷰・시연 거점 역할도 한다. 수익은 회원비, 이벤트, 공간, 카페, 협업 프로젝트가 뒤섞여 있으며 임대 수익에만 의존하지 않는다.
일본의 리스크: 재고는 있지만 운영자가 부족하다
일본의 문제는 장소가 부족한 게 아니라, 장기적으로 운영할 수 있고 감당 가능한 가격을 유지하며 사회적 자본으로 전환할 수 있는 메커니즘이 부족하다는 것이다. 900만 채의 빈집이 그대로 놓여 있지만, 진짜 빠진 건 커뮤니티를 기획하고 중개할 사람이다. 이 층이 없으면 빈집은 영원히 빈집으로 남는다.
진입을 고민하는 사람들을 위한 두 가지 기회
빈집 전환형 게스트하우스+메이커 허브. 방치된 옛집을 게스트하우스 프런트, 공방, 지역 셀렉트숍, 워크숍으로 개조해 숙박객의 발길을 지역 소비로 전환한다——일본의 높은 공가율과 구시가지 관광 잠재력의 조합에 정확히 들어맞는다.
제3공간 운영 SaaS. 일정 관리, 회원 관리, 이벤트, 자원봉사자, 임팩트 지표, 보조금 관리를 원스톱으로 제공하는 도구——일본의 빈집 활용 사례 대부분은 개인 운영자가 맡고 있어, 표준화된 운영 도구야말로 부족한 자원이다.
다음 편에서는 한국을 다룬다——성수동이 어떻게 제3공간을 하나의 지구로 키워냈고, 그 성공이 어떻게 스스로를 갉아먹고 있는지 살펴본다.